Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?

Auf die Frage, wie lange ein Immobilienverkauf dauert, gibt es keine seriöse Einheitsantwort. Eine gefragte Wohnung in der Stadt mit vollständigen Unterlagen kann in wenigen Wochen einen Käufer finden; ein renovierungsbedürftiges Haus auf dem Land braucht mitunter viele Monate. Eine amtliche Statistik zur Gesamtdauer gibt es nicht. Was sich sagen lässt: aus welchen Phasen ein Verkauf besteht, welche Fristen gesetzlich feststehen und wo die meiste Zeit verloren geht.

Die Phasen im Überblick

Die folgenden Zeiträume sind grobe Erfahrungswerte, keine Statistik. Sie sollen helfen, realistisch zu planen; im Einzelfall kann jede Phase kürzer oder deutlich länger sein.

Für die Planung heißt das: Vom Entschluss zum Verkauf bis zum Geldeingang sollten Sie eher mit einigen Monaten als mit einigen Wochen rechnen. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch betrifft Sie als Verkäufer danach kaum noch; Ihr Geld haben Sie zu diesem Zeitpunkt in der Regel längst erhalten.

Phase 1: Vorbereitung

Die Vorbereitung ist die einzige Phase, die Sie vollständig selbst in der Hand haben. Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundriss, Wohnflächenberechnung und Energieausweis sollten vorliegen, bevor die Anzeige online geht. Ein Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden; liegt er bei Veröffentlichung schon vor, gehören seine Kennwerte in die Anzeige. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan hinzu. Unterlagen aus der Bauakte oder von der Hausverwaltung brauchen oft am längsten. Welche Papiere in Ihrem Fall nötig sind, steht im Ratgeber Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf.

Phase 2: Vermarktung

Wie lange die Suche nach einem Käufer dauert, hängt vor allem vom Angebotspreis ab. Ein zu hoch angesetzter Preis ist die häufigste Ursache für lange Vermarktungszeiten: Die Anzeige bleibt stehen, Interessenten warten auf Preissenkungen und verhandeln härter. Vollständige Unterlagen und gute Fotos verkürzen die Zeit, weil ernsthafte Interessenten schneller entscheiden können. Wie Sie einen realistischen Preis finden, beschreibt der Ratgeber Verkehrswert, Marktwert, Angebotspreis.

Phase 3: Finanzierung und Notarvertrag

Ist ein Käufer gefunden, braucht er meist eine Finanzierungszusage seiner Bank. Parallel erstellt der Notar den Vertragsentwurf. Ist ein Unternehmer beteiligt, etwa beim Verkauf an einen gewerblichen Käufer, soll der Verbraucher den Entwurf nach § 17 Abs. 2a BeurkG in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten. Diese Frist ist bei der Terminplanung einzurechnen.

Phase 4: Vom Notartermin bis zum Geld

Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung, holt die Löschungsunterlagen Ihrer Bank ein und fragt bei der Gemeinde nach dem Vorkaufsrecht. Die Gemeinde hat dafür nach § 28 BauGB bis zu drei Monate Zeit, antwortet in der Regel aber früher. Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt der Notar die Fälligkeit mit, und der Käufer zahlt innerhalb der im Vertrag vereinbarten Frist. Den genauen Ablauf beschreibt der Ratgeber Notar und Grundbuch beim Verkauf.

Phase 5: Übergabe und Grundbuch

Mit Zahlungseingang übergeben Sie die Immobilie. Die Umschreibung im Grundbuch folgt erst, wenn das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Wie schnell das Grundbuchamt arbeitet, ist regional sehr verschieden; mehrere Monate sind nicht ungewöhnlich.

Sonderfälle, die mehr Zeit brauchen

Geerbte Immobilie. Bevor verkauft werden kann, muss die Erbfolge nachgewiesen und in der Regel das Grundbuch berichtigt werden. Wie lange ein Erbschein dauert, hängt vom Nachlassgericht ab. Mehr dazu im Ratgeber Wohnung geerbt: verkaufen oder behalten?

Vermietete Wohnung. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Besichtigungen müssen mit den Mietern abgestimmt werden, und der Kreis der Interessenten ist oft kleiner, weil viele Käufer selbst einziehen wollen. Hintergründe unter Vermietete Wohnung verkaufen.

Trennung oder Erbengemeinschaft. Wenn mehrere Eigentümer zustimmen müssen, ist die Einigung untereinander häufig der eigentliche Engpass, nicht der Markt. Hilfreich ist, früh schriftlich festzulegen, wer den Verkauf organisiert und welche Preisuntergrenze gilt.

Was den Verkauf typischerweise verzögert

• ein Angebotspreis deutlich über dem Marktniveau
• fehlende oder widersprüchliche Unterlagen, etwa zur Wohnfläche
• ungeklärte Eigentumsverhältnisse nach einem Erbfall oder bei einer Trennung
• eine Finanzierung des Käufers, die erst spät geprüft wird
• eine vorzeitige Ablösung des eigenen Kredits, deren Kosten erst spät bekannt werden; siehe Vorfälligkeitsentschädigung

Wer schneller verkaufen will, gewinnt die meiste Zeit in der Vorbereitung und beim Preis, nicht beim Notar. Ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen, beeinflusst vor allem, wer die Arbeit macht; die Maklerkosten für Ihren Preis zeigt der Provisionsrechner: Maklerkosten ausrechnen.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf im Durchschnitt?
Eine amtliche Durchschnittszahl gibt es nicht. Vom Entschluss bis zum Geldeingang sollten Sie grob mit einigen Monaten rechnen. Die Vermarktung ist die Phase mit der größten Spannweite.

Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Zahlung?
Meist einige Wochen. Der Notar muss zunächst die Vormerkung eintragen lassen, die Löschungsunterlagen der Bank einholen und das Vorkaufsrecht der Gemeinde klären. Danach zahlt der Käufer innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist.

Muss ich warten, bis der Käufer im Grundbuch steht?
Nein. Sie erhalten den Kaufpreis vor der Eigentumsumschreibung. Die Umschreibung erfolgt erst nach Zahlung von Kaufpreis und Grunderwerbsteuer.

Wie kann ich den Verkauf beschleunigen?
Mit vollständigen Unterlagen vor Beginn der Vermarktung, einem realistischen Angebotspreis und einer frühen Klärung der Käuferfinanzierung. Beim Notar selbst lässt sich wenig Zeit sparen.

Quellen: § 17 BeurkG, § 28 BauGB, § 80 GEG, § 87 GEG, § 22 GrEStG, Bundesnotarkammer: Kauf eines gebrauchten Hauses