Beim Immobilienverkauf entstehen Kosten auf beiden Seiten, aber sehr ungleich verteilt. Die großen Brocken — Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten — trägt üblicherweise der Käufer. Auf der Verkäuferseite bleiben einige kleinere Posten und zwei, die richtig teuer werden können: die Maklerprovision und die Vorfälligkeitsentschädigung.
Was der Käufer üblicherweise zahlt
Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland und liegt je nach Land zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Notar- und Grundbuchkosten liegen zusammen meist bei etwa 1,5 bis 2 Prozent. Beides trägt in der Praxis der Käufer.
Diese Zahlen sind für Sie trotzdem relevant: Sie bestimmen, wie viel Geld ein Interessent zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen muss — und damit, wie viel er für die Immobilie selbst bieten kann.
Was Sie als Verkäufer zahlen
Energieausweis. Der Verbrauchsausweis ist deutlich günstiger als der Bedarfsausweis; welcher zulässig ist, hängt von Gebäudeart und Baujahr ab.
Unterlagen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Auszüge aus der Bauakte, gegebenenfalls eine neue Wohnflächenberechnung oder ein gezeichneter Grundriss. Einzeln kleine Beträge, zusammen ein spürbarer Posten.
Inserat. Als Privatperson zahlen Sie pro Anzeige und Laufzeit. Anbieter, die eine Anzeige auf viele Portale gleichzeitig ausspielen, sind meist günstiger als Einzelbuchungen.
Fotos. Selbst machen kostet nichts außer Zeit; ein Fotograf kostet, bringt aber bei höherpreisigen Objekten in der Regel mehr, als er kostet.
Löschung der Grundschuld. Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld eingetragen, fallen für Löschungsbewilligung und Grundbuchänderung Gebühren an. Diesen Posten trägt üblicherweise die Verkäuferseite.
Die zwei teuren Posten
Maklerprovision. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher gilt seit Dezember 2020 eine Teilungsregel: Die Seite, die den Makler beauftragt, kann höchstens die Hälfte auf die andere abwälzen. Bei üblichen Gesamtsätzen von etwa sechs bis gut sieben Prozent inklusive Umsatzsteuer bleibt für Sie häufig ein Anteil um drei bis dreieinhalb Prozent. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das schnell mehr als 10.000 Euro.
Vorfälligkeitsentschädigung. Wird ein laufendes Darlehen wegen des Verkaufs vorzeitig abgelöst, darf die Bank den entgangenen Zins in Rechnung stellen. Die Höhe hängt von Restlaufzeit, Zinssatz und Restschuld ab und kann mehrere tausend Euro betragen. Fragen Sie Ihre Bank vor dem Verkauf schriftlich nach einer Berechnung.
Diese beiden Posten bestimmen, ob sich ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt überhaupt lohnt — und sie sind der Grund, warum viele Eigentümer ohne Makler verkaufen. Wie das praktisch abläuft, steht im Ratgeber Immobilie ohne Makler verkaufen.
Steuern auf den Gewinn
Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre und wurde die Immobilie nicht selbst bewohnt, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Bei durchgehender Selbstnutzung oder bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor greift eine Ausnahme.
Wer mehrere Objekte in kurzer Zeit verkauft, kann außerdem als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Beides gehört vor den Verkauf in die Steuerberatung, nicht danach.
Eine realistische Beispielrechnung
Angenommen, Sie verkaufen eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro ohne Makler. Auf Ihrer Seite stehen dann typischerweise: Energieausweis, Unterlagen, ein Inserat und gegebenenfalls die Löschung einer Grundschuld. Diese Posten bewegen sich zusammen meist im niedrigen dreistelligen bis knapp vierstelligen Bereich.
Mit Makler kämen je nach Vereinbarung mehr als 10.000 Euro hinzu. Genau diese Differenz ist der Grund, aus dem sich der Aufwand für viele lohnt — vorausgesetzt, man hat die Zeit für Unterlagen, Anfragen und Besichtigungen.
Konkrete Zahlen für Ihren Fall kann Ihnen niemand aus der Ferne nennen: Sie hängen von Bundesland, Objekt, Bank und Vereinbarungen ab. Die Liste der Posten bleibt aber dieselbe.
Häufige Fragen
Wer zahlt den Notar beim Immobilienverkauf?
Üblicherweise der Käufer. Er schlägt in der Regel auch den Notar vor. Kosten, die ausdrücklich die Verkäuferseite betreffen — etwa die Löschung einer Grundschuld — trägt der Verkäufer.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Gezahlt wird sie vom Käufer.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Eine Entschädigung, die die Bank verlangen kann, wenn ein Darlehen wegen des Verkaufs vorzeitig abgelöst wird. Die Höhe hängt von Restschuld, Zinssatz und Restlaufzeit ab; lassen Sie sie sich vor dem Verkauf schriftlich berechnen.
Welche Kosten habe ich, wenn ich ohne Makler verkaufe?
Im Wesentlichen Energieausweis, Unterlagen, Inserat und Fotos, dazu gegebenenfalls die Löschung einer Grundschuld. Zusammen bleibt das in der Regel weit unter dem, was der Provisionsanteil ausmachen würde.
Kurz zusammengefasst
Die großen Posten trägt der Käufer: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch. Auf Ihrer Seite stehen Energieausweis, Unterlagen, Inserat und gegebenenfalls die Löschung einer Grundschuld — und, falls beauftragt, der Provisionsanteil. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Posten, den man am häufigsten übersieht.