Maklerprovision 2026: Wer zahlt was?

Die Maklerprovision ist beim Immobilienverkauf meist der größte Einzelposten auf der Verkäuferseite. Wer sie am Ende trägt, war lange eine Frage der regionalen Gewohnheit. Seit dem 23. Dezember 2020 regelt das Bürgerliche Gesetzbuch die Verteilung für einen wichtigen Teil des Marktes: den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher. Dieser Ratgeber erklärt, was dort gilt, welche Provisionssätze üblich sind und wo Spielraum bleibt.

Für welche Verkäufe die Regeln gelten

Die Vorschriften der §§ 656a bis 656d BGB betreffen Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Die Teilungsregeln greifen außerdem nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist, also privat kauft (§ 656b BGB). Nicht erfasst sind etwa Mehrfamilienhäuser, reine Grundstücke oder Gewerbeobjekte; dort bleibt die Verteilung frei verhandelbar.

Unabhängig davon gilt für jeden Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus die Textform (§ 656a BGB). Eine Unterschrift ist nicht nötig, eine E-Mail genügt. Eine mündliche Absprache oder ein bloßer Handschlag reicht dagegen nicht; ohne Textform ist der Vertrag unwirksam.

Die Halbteilung: zwei Wege, ein Ergebnis

Das Gesetz kennt zwei Konstellationen, die beide auf eine hälftige Verteilung hinauslaufen.

Der Makler arbeitet für beide Seiten (§ 656c BGB). Lässt sich der Makler von Verkäufer und Käufer eine Provision versprechen, darf er das nur so tun, dass beide gleich hohe Beträge zahlen. Vereinbart er mit einer Seite, für sie unentgeltlich tätig zu sein, kann er auch von der anderen nichts verlangen. Ein Maklervertrag, der davon abweicht, ist unwirksam.

Nur eine Seite beauftragt den Makler (§ 656d BGB). Hat etwa nur der Verkäufer einen Maklervertrag geschlossen, darf er die Kosten höchstens zur Hälfte an den Käufer weitergeben. Er bleibt selbst mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Außerdem wird der Anteil des Käufers erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich an den Makler gezahlt hat.

Kauft jemand über einen Makler, den er selbst beauftragt hat, und verkauft der Eigentümer ohne Makler, zahlt der Käufer die Provision allein. Für Sie als Verkäufer fallen dann keine Maklerkosten an.

Übliche Provisionssätze nach Bundesland

Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. In Marktübersichten werden als ortsübliche Gesamtprovision je nach Bundesland Werte zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer genannt, auch Stiftung Warentest nennt diese Spanne. Bei hälftiger Teilung entfällt davon die Hälfte auf die Verkäuferseite. Die folgenden Werte sind Richtwerte, keine Vorgabe; verbindlich ist allein, was Sie mit dem Makler vereinbaren.

Innerhalb eines Bundeslandes weichen die Sätze regional ab, vor allem in Hessen und Niedersachsen. Was das für Ihren Kaufpreis bedeutet, zeigt der Provisionsrechner: Maklerkosten ausrechnen.

Ein Rechenbeispiel

Eine Eigentumswohnung in Sachsen wird für 300.000 Euro verkauft. Bei 7,14 Prozent Gesamtprovision sind das 21.420 Euro. Bei hälftiger Teilung zahlen Verkäufer und Käufer je 10.710 Euro. Hat der Verkäufer allein den Makler beauftragt und vereinbart, die Hälfte weiterzugeben, zahlt er zunächst seinen Anteil und weist die Zahlung nach; erst dann muss der Käufer seine Hälfte zahlen.

Ist die Provision verhandelbar?

Ja. Die Prozentwerte sind Gewohnheit, keine Gebührenordnung. Verhandelt werden können der Satz selbst, eine Staffel nach Kaufpreis oder ein fester Betrag. Achten Sie darauf, was im Maklervertrag als Leistung beschrieben ist, wie lange er läuft und ob er Ihnen erlaubt, parallel selbst zu verkaufen. Ein Anspruch auf Provision entsteht nach § 652 BGB erst, wenn der Kaufvertrag infolge der Tätigkeit des Maklers zustande kommt.

Die Alternative ist der Verkauf in Eigenregie. Dann entfällt der Verkäuferanteil, dafür übernehmen Sie Unterlagen, Anzeige, Besichtigungen und Verhandlung selbst. Wie das praktisch aussieht, beschreibt der Ratgeber Immobilie ohne Makler verkaufen. Welche weiteren Posten beim Verkauf anfallen, steht unter Was kostet der Immobilienverkauf?

Planen Sie die Provision in Ihre Erlösrechnung ein, bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben. Sie wird in der Regel erst mit dem notariellen Kaufvertrag fällig, mindert aber unmittelbar das, was nach Ablösung eines Kredits und weiteren Kosten übrig bleibt.

Typische Missverständnisse

„Der Käufer zahlt doch sowieso.“ Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer ist eine vollständige Abwälzung auf den Käufer seit 2020 nicht mehr zulässig, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

„Die Halbteilung gilt für jede Immobilie.“ Nein. Beim Mehrfamilienhaus, beim unbebauten Grundstück oder bei einem gewerblichen Käufer gelten die §§ 656c und 656d BGB nicht.

„Ein Anruf beim Makler genügt als Vertrag.“ Für Wohnungen und Einfamilienhäuser nicht: Ohne Textform entsteht kein wirksamer Maklervertrag.

Dieser Ratgeber gibt die gesetzlichen Grundlagen vereinfacht wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Zweifeln an einem konkreten Maklervertrag helfen Verbraucherzentralen oder eine Anwältin bzw. ein Anwalt.

Häufige Fragen

Muss ich als Verkäufer die Hälfte der Maklerprovision zahlen?
Wenn Sie einen Makler beauftragt haben und eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an einen Verbraucher verkaufen: mindestens die Hälfte. Mehr als die Hälfte dürfen Sie nicht an den Käufer weitergeben. Verkaufen Sie ohne Makler, zahlen Sie keine Provision.

Wie hoch ist die Maklerprovision 2026?
Gesetzlich festgelegt ist sie nicht. Üblich sind je nach Bundesland insgesamt etwa 5,95 bis 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer, in Teilen Niedersachsens auch weniger. Bei hälftiger Teilung entfällt die Hälfte davon auf den Verkäufer.

Braucht der Maklervertrag eine bestimmte Form?
Ja. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern muss er in Textform geschlossen werden, zum Beispiel per E-Mail. Eine Unterschrift ist nicht nötig, eine mündliche Absprache reicht aber nicht.

Gilt die Halbteilung auch beim Mehrfamilienhaus?
Nein. Die Teilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser und nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei anderen Objekten ist die Verteilung frei verhandelbar.

Quellen: § 656a BGB, § 656b BGB, § 656c BGB, § 656d BGB, § 652 BGB, Stiftung Warentest: Neue Regeln für die Verteilung der Maklerprovision