Immobilie bei Trennung oder Scheidung verkaufen

Bei einer Trennung ist die gemeinsame Immobilie oft der größte Vermögenswert — und der, an dem am meisten hängt. Rechtlich sind dabei drei Ebenen zu unterscheiden, die im Alltag gern vermischt werden: wem die Immobilie gehört (Grundbuch), wer der Bank Geld schuldet (Darlehensvertrag) und wie das Vermögen zwischen den Ehegatten ausgeglichen wird (Güterrecht). Wer diese drei Ebenen getrennt betrachtet, trifft bessere Entscheidungen.

Die vier Möglichkeiten

Gemeinsam an Dritte verkaufen. Der häufigste Weg. Der Erlös tilgt zuerst den Kredit, der Rest wird nach den Eigentumsanteilen oder einer Vereinbarung aufgeteilt.

Eine Seite übernimmt die Immobilie. Ein Ehegatte kauft dem anderen dessen Anteil ab. Das erfordert einen notariellen Vertrag und in der Regel eine neue oder angepasste Finanzierung. Die Bank muss zustimmen, wenn der ausscheidende Partner aus dem Darlehen entlassen werden soll.

Gemeinsam behalten. Etwa um die Immobilie zu vermieten oder bis die Kinder älter sind. Das setzt voraus, dass beide auf Dauer über Kosten und Entscheidungen einig bleiben.

Teilungsversteigerung. Können sich Miteigentümer nicht einigen, kann jeder von ihnen beim Amtsgericht die Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft beantragen (§ 753 BGB, § 180 ZVG). Das Verfahren dauert, kostet Gebühren und bringt häufig einen niedrigeren Erlös als ein freier Verkauf. Es ist das Mittel, wenn gar nichts anderes mehr geht.

Wer zustimmen muss

Stehen beide im Grundbuch, können nur beide gemeinsam verkaufen. Einer allein kann höchstens seinen Miteigentumsanteil veräußern, was in der Praxis kaum Käufer findet.

Steht nur ein Ehegatte im Grundbuch, kann trotzdem die Zustimmung des anderen nötig sein. Leben die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, braucht ein Ehegatte nach § 1365 BGB die Einwilligung des anderen, wenn er über sein Vermögen im Ganzen verfügt. Das ist nach der Rechtsprechung auch dann der Fall, wenn die Immobilie nahezu das gesamte Vermögen ausmacht. Ob das zutrifft, sollte vor dem Notartermin geklärt werden; der Notar fragt in der Regel danach.

Während der Trennungszeit kann ein Familiengericht außerdem einem Ehegatten die Ehewohnung ganz oder teilweise zur alleinigen Nutzung zuweisen (§ 1361b BGB). Am Eigentum ändert das nichts.

Der Kredit läuft weiter

Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften sie der Bank in der Regel als Gesamtschuldner. Die Bank kann die Raten von jedem von beiden in voller Höhe verlangen, unabhängig davon, wer auszieht oder wer die Immobilie nutzt. Absprachen zwischen den Ehegatten binden die Bank nicht, solange sie nicht zustimmt. Wird verkauft, wird der Kredit aus dem Erlös abgelöst; läuft noch eine Zinsbindung, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Mehr dazu im Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf.

Wichtig ist, die Raten bis zum Verkauf weiter pünktlich zu bedienen. Zahlungsrückstände belasten beide und können im schlimmsten Fall zu einer Zwangsversteigerung durch die Bank führen.

Zugewinnausgleich und Stichtage

Für den Zugewinnausgleich kommt es auf das Vermögen zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags an, also wenn der Antrag dem anderen Ehegatten zugestellt wurde (§ 1384 BGB). Ob die Immobilie vorher oder nachher verkauft wird, kann sich daher auf die Berechnung auswirken. Geschieden werden kann in der Regel erst nach mindestens einem Trennungsjahr (§§ 1565, 1566 BGB); bis dahin läuft die Immobilie also oft mit. Für die Frage, wie sich ein Verkauf auf Ausgleichsansprüche auswirkt, ist eine familienrechtliche Beratung sinnvoll.

Die Steuerfalle beim Auszug

Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, ist der Gewinn steuerfrei, wenn sie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Wer nach der Trennung auszieht, nutzt die Immobilie aber nicht mehr selbst. Der Bundesfinanzhof hat 2023 entschieden (IX R 11/21), dass der Verkauf eines Miteigentumsanteils an die frühere Ehefrau innerhalb der Frist steuerpflichtig sein kann — auch wenn der Verkauf unter dem Druck einer angedrohten Teilungsversteigerung stand. Die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Kindergeld bezogen wird, gilt zwar als eigene Nutzung; wohnt aber auch der frühere Partner dort, reicht das nicht.

Wer auszieht und die Zehnjahresfrist noch nicht erreicht hat, sollte das vor einem Verkauf oder einer Übertragung steuerlich prüfen lassen. Die Grundlagen stehen im Ratgeber Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Auch der umgekehrte Fall kommt vor: Wer in der Immobilie wohnen bleibt und später verkauft, erfüllt die Voraussetzungen der Eigennutzung in der Regel weiter. Für den Anteil, den er vom früheren Partner übernommen hat, beginnt allerdings eine neue Zehnjahresfrist, weil er ihn neu angeschafft hat. Solange er die Immobilie bis zum Verkauf selbst bewohnt, greift aber auch dafür die Ausnahme für die Eigennutzung.

Praktische Schritte

Legen Sie früh schriftlich fest, wer den Verkauf organisiert, welche Preisuntergrenze gilt und wie mit Angeboten umgegangen wird. Eine unabhängige Wertermittlung verhindert Streit über den Preis, besonders wenn eine Seite die Immobilie übernehmen will; die Unterschiede zwischen Verkehrswert und Angebotspreis erklärt der Ratgeber Verkehrswert, Marktwert, Angebotspreis. Soll ein Makler den Verkauf übernehmen, müssen beide Eigentümer einverstanden sein; die Kosten lassen sich im Provisionsrechner ausrechnen.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Trennung und Scheidung hängen Eigentum, Unterhalt, Zugewinn und Steuern eng zusammen; eine Beratung durch Fachanwalt oder Steuerberatung vor dem Notartermin ist in der Regel gut angelegt.

Häufige Fragen

Kann mein Ex-Partner den Verkauf blockieren?
Wenn beide im Grundbuch stehen, ja: Verkaufen können nur beide gemeinsam. Als letztes Mittel kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen, die meist einen schlechteren Erlös bringt.

Muss ich den Kredit weiterzahlen, wenn ich ausgezogen bin?
Haben Sie den Darlehensvertrag mitunterschrieben, haften Sie der Bank weiter, in der Regel als Gesamtschuldner. Eine Entlassung aus dem Kredit ist nur mit Zustimmung der Bank möglich.

Fällt beim Verkauf nach der Trennung Spekulationssteuer an?
Möglicherweise. Wer auszieht, nutzt die Immobilie nicht mehr selbst. Wird innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, kann der Gewinn auf den Anteil des ausgezogenen Ehegatten steuerpflichtig sein. Das sollte vorab steuerlich geprüft werden.

Brauche ich die Zustimmung meines Ehegatten, wenn nur ich im Grundbuch stehe?
In der Zugewinngemeinschaft kann das nach § 1365 BGB nötig sein, wenn die Immobilie nahezu Ihr gesamtes Vermögen ausmacht. Der Notar fragt in der Regel danach.

Quellen: § 753 BGB, § 180 ZVG, § 1361b BGB, § 1365 BGB, § 1384 BGB, § 1565 BGB, § 1566 BGB, § 421 BGB, § 23 EStG, BFH IX R 11/21