Wer eine Immobilie verkauft, die noch finanziert ist, löst den Kredit in der Regel mit dem Kaufpreis ab. Läuft die vereinbarte Zinsbindung noch, verliert die Bank dadurch Zinsen, mit denen sie gerechnet hat. Dafür darf sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Summe kann mehrere tausend Euro betragen und ist damit neben der Maklerprovision oft der größte Kostenpunkt auf der Verkäuferseite. Sie ist aber weder immer fällig noch immer korrekt berechnet.
Wann Sie den Kredit wegen des Verkaufs kündigen dürfen
Ein Darlehen mit fester Zinsbindung kann während der Laufzeit grundsätzlich nicht einfach gekündigt werden. Eine Ausnahme regelt § 490 Abs. 2 BGB: Ist das Darlehen durch ein Grundpfandrecht gesichert, dürfen Sie es vorzeitig kündigen, wenn Ihre berechtigten Interessen dies erfordern und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate vergangen sind. Ein solches Interesse liegt nach dem Gesetz insbesondere vor, wenn Sie die belastete Immobilie anderweitig verwerten wollen — also beim Verkauf. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.
Im Gegenzug muss der Darlehensnehmer der Bank den Schaden ersetzen, der ihr durch die vorzeitige Kündigung entsteht. Das ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen regelt § 502 BGB, dass sie „angemessen“ sein muss und nur den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung verbundenen Schaden abdecken darf.
Wann keine Entschädigung anfällt
Nach zehn Jahren. Ein Darlehen mit fester Zinsbindung können Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB in jedem Fall zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch dann, wenn die Zinsbindung länger vereinbart ist.
Am Ende der Zinsbindung. Läuft die Zinsbindung ohnehin aus, kann das Darlehen zu diesem Zeitpunkt zurückgezahlt werden.
Bei variablem Zins. Darlehen mit veränderlichem Zinssatz können nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden.
Bei unzureichenden Angaben im Vertrag. Nach § 502 Abs. 2 BGB ist der Anspruch ausgeschlossen, wenn die Angaben im Vertrag über die Laufzeit, das Kündigungsrecht oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Ob das in Ihrem Vertrag der Fall ist, lässt sich nur im Einzelfall prüfen.
Wie die Bank rechnet
Die Bank vergleicht die Zinsen, die sie bis zum Ende der Zinsbindung von Ihnen erhalten hätte, mit dem, was sie mit dem zurückgezahlten Geld am Kapitalmarkt erzielen kann. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auf die Stiftung Warentest verweist, ist dafür die Rendite von Pfandbriefen maßgeblich. Abzuziehen sind ersparte Verwaltungskosten und das weggefallene Ausfallrisiko. Vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte muss die Bank berücksichtigen, weil sie den Zinsschaden mindern.
Daraus folgt: Je höher Ihr vereinbarter Zins im Vergleich zum aktuellen Marktniveau, je höher die Restschuld und je länger die restliche Zinsbindung, desto teurer wird es. Einen allgemeinen Durchschnittsbetrag gibt es deshalb nicht.
Wie Sie die Entschädigung vermeiden oder senken
Zeitpunkt prüfen. Endet die Zinsbindung in einigen Monaten oder erreicht das Darlehen bald die Zehnjahresgrenze, kann es sich lohnen, den Notartermin oder zumindest die Kaufpreisfälligkeit darauf abzustimmen.
Sondertilgungen ausschöpfen. Enthält Ihr Vertrag ein jährliches Sondertilgungsrecht, das Sie noch nicht genutzt haben, verringert es die Restschuld, auf die die Entschädigung berechnet wird, oder muss in der Berechnung berücksichtigt werden.
Darlehen mitnehmen. Kaufen Sie eine neue Immobilie, können Sie mit Ihrer Bank über einen Pfandtausch sprechen: Der Kredit bleibt bestehen, als Sicherheit dient künftig die neue Immobilie. Ob die Bank zustimmt, ist Verhandlungssache.
Übernahme durch den Käufer. In Einzelfällen kann der Käufer das bestehende Darlehen übernehmen. Das setzt die Zustimmung der Bank voraus und ist nur interessant, wenn der alte Zins für den Käufer günstig ist.
Berechnung prüfen lassen. Laut Stiftung Warentest verlangen Banken häufig zu viel, etwa weil Sondertilgungsrechte oder ersparte Risikokosten nicht berücksichtigt werden. Stiftung Warentest bietet einen Rechner an, mit dem Sie die Forderung selbst nachvollziehen können; mehrere Verbraucherzentralen prüfen die Berechnung gegen ein Entgelt.
Kaufpreis und Entschädigung zusammen denken. Eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung ist kein Grund, einen notwendigen Verkauf aufzugeben, aber ein Grund, den Zeitplan bewusst zu wählen. Wer ohnehin erst in einigen Monaten ausziehen will, kann den Übergabetermin so legen, dass die Zinsbindung bis dahin ausläuft oder die Restlaufzeit kürzer ist.
Der Ablauf beim Verkauf
Fragen Sie Ihre Bank früh nach einer schriftlichen Berechnung zum voraussichtlichen Ablösetermin. Die Zahl gehört in die Kalkulation, bevor Sie einen Angebotspreis festlegen. Im Kaufvertrag wird geregelt, dass der Notar die Löschungsunterlagen der Bank einholt und der Käufer den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank zahlt; den Rest erhalten Sie. Wie der Termin beim Notar abläuft, beschreibt der Ratgeber Notar und Grundbuch beim Verkauf, die übrigen Posten stehen unter Was kostet der Immobilienverkauf?. Die Maklerkosten für Ihren Preis zeigt der Provisionsrechner: Maklerkosten ausrechnen.
Dieser Ratgeber erklärt die gesetzlichen Grundlagen vereinfacht und ersetzt keine Rechts- oder Finanzberatung. Bei hohen Forderungen lohnt sich eine unabhängige Prüfung.
Häufige Fragen
Muss ich beim Hausverkauf immer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Nein. Sie fällt nur an, wenn ein Darlehen mit fester Zinsbindung vor deren Ende abgelöst wird. Nach zehn Jahren seit vollständiger Auszahlung, bei variablem Zins oder bei unzureichenden Angaben im Vertrag entfällt sie.
Wie hoch ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Das hängt von Restschuld, vereinbartem Zins, aktuellem Zinsniveau und Restlaufzeit der Zinsbindung ab. Einen pauschalen Satz gibt es nicht. Lassen Sie sich die Berechnung vor dem Verkauf schriftlich geben.
Kann ich die Berechnung der Bank prüfen lassen?
Ja. Stiftung Warentest bietet einen Rechner an, und mehrere Verbraucherzentralen prüfen Vorfälligkeitsentschädigungen gegen Entgelt. Häufige Fehler sind nicht berücksichtigte Sondertilgungsrechte und ersparte Risikokosten.
Wann darf ich den Kredit wegen des Verkaufs kündigen?
Bei grundpfandrechtlich gesicherten Festzinsdarlehen nach § 490 Abs. 2 BGB, wenn seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind, mit einer Frist von drei Monaten. Der Verkauf gilt dabei als berechtigtes Interesse.
Kurz zusammengefasst
Wer ein Festzinsdarlehen wegen des Verkaufs vorzeitig ablöst, schuldet der Bank in der Regel eine angemessene Entschädigung. Sie entfällt nach zehn Jahren, bei variablem Zins und bei fehlerhaften Vertragsangaben. Zeitpunkt, Sondertilgungen und eine unabhängige Prüfung der Berechnung sind die wirksamsten Hebel.
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Quellen: § 489 BGB, § 490 BGB, § 502 BGB, Verbraucherzentrale: Baufinanzierung vorzeitig ablösen, Stiftung Warentest: Rechner Vorfälligkeitsentschädigung