Ohne Notar gibt es in Deutschland keinen Immobilienverkauf. Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Der Notar ist dabei zur Unparteilichkeit verpflichtet: Er entwirft den Vertrag, belehrt beide Seiten und sorgt dafür, dass Geld und Eigentum Zug um Zug wechseln. Das Grundbuchamt vollzieht am Ende den Eigentümerwechsel.
Der Ablauf in sieben Schritten
1. Notar auswählen. In der Praxis schlägt meist der Käufer den Notar vor, weil er die Kosten trägt. Verpflichtend ist das nicht; beide Seiten können sich auf einen Notar einigen.
2. Vertragsentwurf. Der Notar erstellt nach den Angaben beider Seiten einen Entwurf. Ist an dem Vertrag ein Unternehmer beteiligt, also etwa beim Kauf vom Bauträger, soll der Verbraucher den Entwurf nach § 17 Abs. 2a BeurkG in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Auch bei Verkäufen zwischen Privatleuten bekommen beide Seiten den Entwurf üblicherweise vorab. Nutzen Sie die Zeit, um Fragen zu klären: Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände, Haftung für Mängel.
3. Beurkundung. Der Notar liest den Vertrag vollständig vor und erläutert ihn. Änderungen können noch im Termin aufgenommen werden. Mit der Unterschrift ist der Vertrag geschlossen.
4. Vormerkung und Genehmigungen. Der Notar beantragt eine Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch. Sie sichert dessen Anspruch auf das Eigentum. Außerdem holt er die Löschungsunterlagen Ihrer Bank ein, wenn noch eine Grundschuld eingetragen ist, und fragt bei der Gemeinde nach, ob sie ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt. Dafür hat die Gemeinde nach § 28 BauGB drei Monate ab Mitteilung des Vertrags Zeit; in der Regel erteilt sie aber schneller ein sogenanntes Negativattest.
5. Fälligkeit. Liegen alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen vor, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Der Käufer zahlt dann innerhalb der vereinbarten Frist, und zwar direkt: den Ablösebetrag an Ihre Bank, den Rest an Sie.
6. Übergabe. Nach Zahlungseingang übergeben Sie Schlüssel und Immobilie. Ab diesem Tag gehen nach den üblichen Vertragsklauseln Nutzen und Lasten auf den Käufer über.
7. Eigentumsumschreibung. Hat der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst dann und nach Bestätigung der Kaufpreiszahlung beantragt der Notar die Umschreibung im Grundbuch. Wie lange das Grundbuchamt dafür braucht, ist regional sehr unterschiedlich.
Welche Gebühren anfallen
Notar- und Grundbuchgebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Sie richten sich nach dem Geschäftswert, beim Kauf also im Wesentlichen nach dem Kaufpreis, nicht nach dem Aufwand. Verhandeln lässt sich darüber nicht; kein Notar darf mehr oder weniger verlangen. Die wichtigsten Posten:
| Posten | Gebührensatz GNotKG | Wer zahlt üblicherweise |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | 2,0 (KV 21100) | Käufer |
| Vollzug (Genehmigungen, Löschungsunterlagen einholen) | 0,5 (KV 22110) | Käufer |
| Betreuung (Fälligkeitsmitteilung, Umschreibungsüberwachung) | 0,5 (KV 22200) | Käufer |
| Auflassungsvormerkung im Grundbuch | 0,5 (KV 14150) | Käufer |
| Eigentumsumschreibung im Grundbuch | 1,0 (KV 14110) | Käufer |
| Löschung einer Grundschuld des Verkäufers | Notar- und Grundbuchgebühr | Verkäufer |
Die Beträge ergeben sich aus den Gebührentabellen des GNotKG, beim Notar zuzüglich Umsatzsteuer und Auslagen. In Verbraucherratgebern wird für Notar und Grundbuch zusammen häufig eine Größenordnung von etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises genannt. Das ist eine grobe Orientierung, keine exakte Berechnung: Bei niedrigen Kaufpreisen liegt der Anteil höher, und eine Grundschuld für die Finanzierung des Käufers kommt gesondert hinzu. Eine verbindliche Zahl erhalten Sie vorab vom Notar.
Wer zahlt: Gesetz und Praxis
Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer eines Grundstücks die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der dazu erforderlichen Erklärungen. Kaufverträge übernehmen diese Verteilung in aller Regel ausdrücklich. Kosten, die nur Ihrer Seite dienen, trägt dagegen der Verkäufer, vor allem die Löschung einer eingetragenen Grundschuld.
Wichtig zu wissen: Gegenüber dem Notar haften nach § 30 GNotKG grundsätzlich alle, deren Erklärungen beurkundet wurden. Zahlt der Käufer nicht, kann sich der Notar also auch an Sie halten. Ähnliches gilt für die Grunderwerbsteuer, für die beide Vertragsparteien Steuerschuldner sind. In der Praxis kommt das selten vor, gehört aber zum vollständigen Bild.
Was im Kaufvertrag für Sie wichtig ist
Achten Sie im Entwurf vor allem auf vier Punkte: den Übergabetermin und ob er an die Kaufpreiszahlung gekoppelt ist, den Ausschluss der Haftung für Sachmängel bei gebrauchten Immobilien, die Regelung zu mitverkauften Gegenständen wie einer Einbauküche sowie die Zahlungsfrist nach Fälligkeitsmitteilung. Bekannte Mängel sollten Sie offenlegen; ein Haftungsausschluss schützt nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde (§ 444 BGB).
Was Sie vor dem Notartermin vorbereiten
Der Notar braucht Ihre Personalien und Steuer-Identifikationsnummer, die Grundbuchdaten sowie Angaben zu eingetragenen Belastungen und der finanzierenden Bank. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung und gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters hinzu, falls die Teilungserklärung sie verlangt. Was sonst zusammenkommen muss, steht im Ratgeber Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf; den gesamten Verkauf beschreibt Ablauf des Immobilienverkaufs. Die Maklerkosten für Ihren Kaufpreis zeigt der Provisionsrechner: Maklerkosten ausrechnen.
Dieser Ratgeber beschreibt den üblichen Ablauf vereinfacht und ersetzt keine Rechtsberatung. Fragen zu Ihrem Vertrag beantwortet der beurkundende Notar.
Häufige Fragen
Wer zahlt den Notar beim Immobilienverkauf?
Nach § 448 Abs. 2 BGB und nach üblichen Verträgen der Käufer. Der Verkäufer zahlt die Kosten, die nur seiner Seite dienen, vor allem die Löschung einer Grundschuld.
Wie teuer sind Notar und Grundbuch?
Die Gebühren sind im GNotKG festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Als grobe Orientierung werden häufig etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zusammen genannt. Eine verbindliche Zahl nennt der Notar vorab.
Wann bekomme ich als Verkäufer das Geld?
Wenn der Notar dem Käufer die Fälligkeit mitgeteilt hat und die im Vertrag vereinbarte Zahlungsfrist abläuft. Voraussetzung sind unter anderem die Vormerkung für den Käufer und die Löschungsunterlagen Ihrer Bank.
Muss ich warten, bis der Käufer im Grundbuch steht?
Nein. Die Eigentumsumschreibung folgt erst nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer. Ihr Geld erhalten Sie vorher.
Kurz zusammengefasst
Der Notar entwirft und beurkundet den Vertrag, sichert den Käufer mit einer Vormerkung und sorgt dafür, dass Geld und Eigentum Zug um Zug wechseln. Die Gebühren folgen dem GNotKG und hängen vom Kaufpreis ab. Der Käufer trägt sie üblicherweise; der Verkäufer zahlt die Löschung seiner Grundschuld.
Anzeige
Mit Makler verkaufen — Bewertung, Exposé, Besichtigungen und Verhandlung übernimmt der Makler. Kostenlose Einschätzung anfragen.
Selbst verkaufen — Inserat auf den großen Immobilienportalen selbst erstellen, ohne Maklerprovision.
Anzeige: „Mit Makler verkaufen“ führt zu McMakler, „Selbst verkaufen“ zu ohne-makler.net. Kommt darüber eine Anfrage, ein Maklerauftrag oder ein Inserat zustande, erhalte ich eine Vergütung. Preise der Inserate stehen bei ohne-makler.net.
Quellen: § 311b BGB, § 448 BGB, § 444 BGB, § 17 BeurkG, § 28 BauGB, GNotKG, § 30 GNotKG, § 13 GrEStG, Bundesnotarkammer: Kauf eines gebrauchten Hauses