Wer sich mit dem Verkauf beschäftigt, stößt schnell auf drei Begriffe, die im Alltag wie Synonyme verwendet werden: Verkehrswert, Marktwert und Angebotspreis. Dabei sind Verkehrswert und Marktwert nach § 194 BauGB gleichbedeutend. Davon zu unterscheiden sind der Angebotspreis und der später vereinbarte Kaufpreis. Unterschiedliche Einschätzungen können trotzdem entstehen, wenn Daten, Annahmen oder Bewertungsstichtage voneinander abweichen. Wer den Unterschied kennt, versteht auch, warum eine Online-Einschätzung und das Ergebnis nach einer Besichtigung auseinandergehen können — und warum keins von beidem automatisch falsch ist.
Verkehrswert
Der Verkehrswert ist ein gesetzlich definierter Begriff. Nach dem Baugesetzbuch wird er durch den Preis bestimmt, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks zu erzielen wäre — ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Genau diese Einschränkung ist der Kern: Eine Zwangslage des Verkäufers, ein Verkauf innerhalb der Familie oder ein Liebhaber, der unbedingt dieses eine Haus will, fließen nicht ein.
Ermittelt wird der Verkehrswert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, in der Regel mit einem von drei Verfahren: dem Vergleichswertverfahren (übliche Wahl bei Eigentumswohnungen und Grundstücken, wenn genügend Vergleichsfälle vorliegen), dem Sachwertverfahren (bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern) und dem Ertragswertverfahren (bei vermieteten Objekten, wo der erzielbare Mietertrag zählt). Ein Verkehrswertgutachten schreibt ein Sachverständiger; es kostet Geld und ist vor allem dann nötig, wenn eine Behörde oder ein Gericht eine belastbare Zahl braucht — bei Erbauseinandersetzung, Scheidung, Schenkung oder Zwangsversteigerung. Für einen normalen freihändigen Verkauf ist es meist nicht erforderlich.
Marktwert
Das Baugesetzbuch nennt beide Begriffe ausdrücklich zusammen: Verkehrswert (Marktwert). Sie bezeichnen damit keinen gesetzlich unterschiedlichen Wert. Der Begriff allein sagt aber noch nichts über die Qualität einer konkreten Einschätzung aus. Entscheidend sind die Datengrundlage, der Stichtag, die verwendeten Verfahren und die Berücksichtigung der Eigenschaften des Objekts. Fragen Sie deshalb nach, ob ein Gutachten, eine Marktpreiseinschätzung oder lediglich eine automatisierte Orientierung gemeint ist.
Angebotspreis
Der Angebotspreis ist die Zahl, die im Inserat steht. Er ist eine strategische Entscheidung und nicht das Ergebnis einer Rechnung. Er kann bewusst über der Werteinschätzung liegen, um Verhandlungsspielraum zu schaffen, oder bewusst darunter, um viele Interessenten gleichzeitig anzuziehen. Beides hat Konsequenzen: Ein zu hoher Preis führt dazu, dass ein Inserat lange steht, und lange stehende Angebote verlieren an Aufmerksamkeit. Interessenten sehen das Einstelldatum und werten eine lange Laufzeit als Signal. Spätere Preissenkungen verstärken diesen Eindruck. Ein zu niedriger Preis wiederum kostet Geld, das nicht zurückkommt.
Der tatsächlich gezahlte Kaufpreis, der am Ende im Vertrag steht, ist noch einmal eine vierte Zahl. Er hängt davon ab, wie viele ernsthafte Interessenten es gab, wie gut die Unterlagen waren und was in der Verhandlung außer dem Preis noch geregelt wurde.
Warum Online-Zahl und Vor-Ort-Zahl auseinandergehen
Online-Einschätzungen arbeiten mit den Daten, die man in ein Formular eingeben kann: Objektart, Lage, Baujahr, Wohnfläche, grober Zustand. Damit lässt sich eine Spanne bilden, die für eine erste Orientierung brauchbar ist. Was sie nicht erfassen kann, entscheidet aber oft über die letzten Prozente:
- Zustand von Dach, Fenstern, Heizung und Elektrik — und ob Reparaturen nachgewiesen sind
- Grundriss und Zuschnitt: zwei Häuser gleicher Fläche sind nicht gleich gut nutzbar
- Mikrolage: Ausrichtung, Lärm, Nachbarbebauung, Anbindung, Aussicht
- Rechte im Grundbuch: Wegerechte, Wohnrechte, Erbbaurecht
- Bei Wohnungen: Zustand des Gemeinschaftseigentums, Höhe der Rücklage, beschlossene Sanierungen
- Vermietung: Höhe der laufenden Miete und Dauer der Bindung
Deshalb ist die sinnvolle Reihenfolge: erst eine Spanne zur Orientierung, dann eine Einschätzung durch jemanden, der das Objekt gesehen hat, und erst dann die Entscheidung über den Angebotspreis. Eine Zahl, die ohne Besichtigung als exakter Betrag präsentiert wird, sollte man mit Vorsicht behandeln.
Öffentliche Datenquellen
Für eine erste Recherche kommen öffentliche Grundstücksmarktdaten in Betracht. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Städte und Landkreise werten alle notariell beurkundeten Kaufverträge ihres Gebiets aus und veröffentlichen daraus Bodenrichtwerte und Marktberichte. Zugang und Gebühren hängen vom jeweiligen Datenangebot ab. Bodenrichtwerte sind über die Portale der Bundesländer einsehbar. Die Flurstücksbezeichnung finden Sie beispielsweise im Grundbuch oder in Katasterunterlagen. Diese Daten beziehen sich auf tatsächlich abgeschlossene Verträge, nicht auf Angebotspreise in Portalen — sie ergänzen die Sicht auf die aktuell angebotenen Immobilien.
Worauf es hinausläuft
Verkehrswert und Marktwert beschreiben, was eine Immobilie objektiv wert ist. Der Angebotspreis beschreibt, wofür Sie sie anbieten. Die beiden Zahlen dürfen sich unterscheiden — sie sollten es nur bewusst tun.
Wir selbst nennen an keiner Stelle einen Betrag für Ihre Immobilie und erstellen keine Gutachten. Wie der Weg vom ersten Gedanken zum Notartermin aussieht, steht im Ablauf in sieben Schritten.
Quellen: § 194 BauGB, ImmoWertV 2021