Der Energieausweis ist beim Verkauf kein optionales Dokument. Bei einem Verkauf ist grundsätzlich ein gültiger Energieausweis erforderlich, soweit keine Ausnahme greift. Er ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags zu übergeben. Liegt er bei Veröffentlichung einer Anzeige bereits vor, gelten die gesetzlichen Pflichtangaben für die Anzeige. Die Einzelheiten regeln die unten verlinkten Vorschriften zu Energieausweisen.
Zwei Arten von Ausweisen
Der Verbrauchsausweis beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Grundlage sind Heizkostenabrechnungen oder Brennstoffrechnungen; Leerstände und Witterung werden rechnerisch berücksichtigt. Er ist einfacher und günstiger zu erstellen, sagt aber mehr über das Heizverhalten der bisherigen Bewohner aus als über die Substanz des Gebäudes.
Der Bedarfsausweis beruht auf einer technischen Analyse des Gebäudes: Bauteile, Dämmung, Fenster, Anlagentechnik. Er ist unabhängig vom Nutzerverhalten und beschreibt einen rechnerischen Bedarf unter standardisierten Bedingungen. Dieser ist nicht mit dem späteren tatsächlichen Verbrauch gleichzusetzen. Die Erstellung ist aufwendiger und entsprechend teurer.
Wählen darf man nicht immer frei. Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seither nicht mindestens auf das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung gebracht wurden, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Bei vielen anderen Bestandsgebäuden besteht ein Wahlrecht. Für Neubauten und bestimmte Änderungen am Gebäude gelten besondere Anforderungen. Für Neubauten wird ohnehin im Rahmen des Bauvorhabens ein Bedarfsausweis erstellt.
Was in die Anzeige gehört
Liegt zum Zeitpunkt der Veröffentlichung ein Energieausweis vor, sind in jeder Immobilienanzeige in kommerziellen Medien Pflichtangaben zu machen:
- die Art des Ausweises: Verbrauchs- oder Bedarfsausweis
- der Endenergiebedarf beziehungsweise der Endenergieverbrauch
- die wesentlichen Energieträger für die Heizung
- bei Wohngebäuden das Baujahr des Gebäudes laut Energieausweis
- bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse
Diese Angaben müssen in der Anzeige selbst stehen, nicht in einem verlinkten PDF und nicht auf Nachfrage. Fehlen sie, ist das eine Ordnungswidrigkeit nach den gesetzlichen Vorschriften und kann mit einem Bußgeld geahndet werden. Zusätzlich riskieren Sie eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung.
Fristen und Gültigkeit
Ein Energieausweis ist zehn Jahre ab Ausstellungsdatum gültig. Danach verliert er seine Wirkung und muss für einen erneuten Verkauf oder eine Neuvermietung neu erstellt werden. Ein abgelaufener Ausweis in der Schublade nützt nichts — prüfen Sie das Datum, bevor Sie mit der Vermarktung beginnen. Bei bestimmten baulichen Änderungen kann vor Ablauf der zehn Jahre ein neuer Energieausweis erforderlich werden. Lassen Sie prüfen, ob die Voraussetzungen des § 80 Abs. 2 vorliegen.
Der zeitliche Ablauf beim Verkauf sieht so aus: Beschaffen Sie den Ausweis möglichst früh. Die gesetzliche Pflicht zu Angaben in der Anzeige knüpft daran an, dass der Ausweis zum Zeitpunkt ihrer Veröffentlichung bereits vorliegt. Bei der Besichtigung ist er unaufgefordert vorzulegen — es genügt, ihn sichtbar auszulegen oder auszuhändigen. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags ist er dem Käufer zu übergeben, im Original oder als Kopie. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens auf Verlangen des potenziellen Käufers.
Was ein Energieausweis kostet
Feste Preise gibt es nicht; die Erstellung ist eine freie Leistung. Der Unterschied zwischen den Ausweisarten ist aber systematisch: Ein Verbrauchsausweis lässt sich weitgehend anhand eingereichter Abrechnungen erstellen und ist deshalb deutlich günstiger. Ein Bedarfsausweis erfordert die Aufnahme des Gebäudes, oft mit Ortstermin, und liegt entsprechend höher. Preistreiber sind vor allem: ob ein Vor-Ort-Termin nötig ist, wie gut die Baupläne vorliegen, wie groß und wie verschachtelt das Gebäude ist und wie viele Wohneinheiten es hat.
Vorsicht bei sehr billigen Online-Angeboten für Bedarfsausweise ohne jede Objektaufnahme. Wer den Ausweis ausstellen darf, ist in § 88 der unten verlinkten Vorschriften geregelt — dazu gehören insbesondere Personen mit einschlägigem Studium oder Handwerksmeister mit entsprechender Fortbildung. Ein von einer nicht berechtigten Person ausgestellter Ausweis ist unbrauchbar, und der Fehler fällt in der Regel genau dann auf, wenn es unangenehm wird.
Ausnahmen
Nicht jedes Gebäude braucht einen Energieausweis. Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern. Auch Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden, fallen in der Regel heraus. Bei einem denkmalgeschützten Haus entfällt damit auch die Pflicht zu den Angaben in der Anzeige — der Hinweis auf den Denkmalstatus gehört dann aber ohnehin ins Exposé.
Praktisch
Kümmern Sie sich um den Energieausweis in dem Moment, in dem Sie die übrigen Verkaufsunterlagen zusammenstellen — nicht, wenn der erste Besichtigungstermin steht. Für einen Verbrauchsausweis brauchen Sie die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre; die zu finden dauert erfahrungsgemäß länger als die Ausstellung selbst.
Quellen: § 80: Ausstellung und Verwendung, § 79: Gültigkeit, § 87: Anzeigen, § 88: Ausstellungsberechtigung