Eine vermietete Wohnung lässt sich verkaufen wie jede andere. Der Unterschied liegt nicht im Ablauf, sondern in drei Regeln, die den Käuferkreis und damit den Preis bestimmen: Der Mietvertrag geht auf den Käufer über, der Mieter kann unter Umständen ein Vorkaufsrecht haben, und eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nach einer Umwandlung erst nach Jahren möglich.
Kauf bricht nicht Miete
Verkauft der Eigentümer eine vermietete Wohnung, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Er wird neuer Vermieter, zu unveränderten Bedingungen: gleiche Miete, gleiche Fristen, gleiche Vereinbarungen. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und wird durch ihn nicht schlechter gestellt.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Sie verkaufen nicht nur eine Wohnung, sondern ein laufendes Mietverhältnis. Genau danach fragen Käufer, und genau dafür brauchen Sie Unterlagen.
Das Vorkaufsrecht des Mieters
Wurde die Wohnung während des bestehenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, steht dem Mieter beim ersten Verkauf danach in der Regel ein Vorkaufsrecht zu. Praktisch bedeutet das: Sobald ein Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen ist, muss der Mieter darüber informiert werden und kann in denselben Vertrag eintreten.
Dieses Recht lässt sich nicht umgehen, indem man den Mieter nicht informiert — im Gegenteil, daraus entstehen Schadensersatzansprüche. Wer unsicher ist, ob eine solche Umwandlung vorliegt, klärt das vor der Vermarktung anhand von Teilungserklärung und Mietvertragsdatum, im Zweifel mit rechtlicher Beratung.
Eigenbedarf: für den Käufer oft erst später möglich
Kauft jemand die Wohnung, um selbst einzuziehen, greift nach einer Umwandlung eine Sperrfrist. Sie beträgt grundsätzlich drei Jahre ab Verkauf, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann sie durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. In dieser Zeit ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen.
Das ist der Grund, warum vermietete Wohnungen selten an Selbstnutzer gehen. Ihr Käufer ist in aller Regel ein Kapitalanleger — und der rechnet.
Was das für den Preis bedeutet
Kapitalanleger bewerten nicht Ausstattung und Gefühl, sondern Ertrag: Jahresnettomiete im Verhältnis zum Kaufpreis, Zustand des Gebäudes, Rücklage, Mietsteigerungspotenzial. Vermietete Wohnungen werden deshalb häufig unter dem Preis gehandelt, der bei einem leeren Objekt erzielbar wäre.
Wie groß der Abschlag ausfällt, hängt stark von der Miethöhe ab: Eine Wohnung mit langjährig niedriger Miete ist für einen Anleger weniger wert als eine mit marktüblicher Miete. Pauschale Prozentzahlen aus dem Internet helfen hier nicht weiter; entscheidend sind Ihre konkreten Zahlen.
Wie Verkehrswert, Marktwert und Angebotspreis zusammenhängen, steht im Ratgeber Verkehrswert, Marktwert, Angebotspreis.
Unterlagen und Besichtigungen
Zusätzlich zu den üblichen Papieren brauchen Sie den vollständigen Mietvertrag mit allen Nachträgen, Nachweise über die Mietzahlungen der letzten zwölf Monate, die Höhe der Kaution und die letzten Betriebskostenabrechnungen.
Besichtigungen sind der heikelste Teil. Der Mieter muss Besichtigungen dulden, aber nur in angemessenem Umfang und mit Vorankündigung. In der Praxis funktioniert am besten, früh das Gespräch zu suchen, feste Termine zu vereinbaren und dem Mieter zu erklären, dass sein Vertrag unangetastet bleibt. Ein Mieter, der sich übergangen fühlt, kann einen Verkauf erheblich verzögern.
Häufige Fragen
Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?
Nein. Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über; die Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich.
Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
In der Regel dann, wenn die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und danach erstmals verkauft wird.
Kann der Käufer dem Mieter kündigen?
Wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf der Sperrfrist. Sie beträgt grundsätzlich drei Jahre ab Verkauf und kann in angespannten Wohnungsmärkten bis zu zehn Jahre betragen.
Bekomme ich weniger Geld als für eine leere Wohnung?
Meistens ja, weil der Käuferkreis kleiner ist und Kapitalanleger nach Ertrag rechnen. Wie groß der Abschlag ausfällt, hängt vor allem von der Höhe der laufenden Miete ab.
Kurz zusammengefasst
Der Mietvertrag läuft weiter, der Käufer wird Vermieter. Prüfen Sie vor der Vermarktung, ob ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht, und halten Sie Mietvertrag, Zahlungsnachweise und Betriebskosten bereit. Der Preis richtet sich nach dem Ertrag, nicht nach dem Gefühl.
Quellen: § 566 BGB, § 577 BGB, § 577a BGB