Eine geerbte Wohnung ist selten nur eine Wohnung. Meistens hängen daran mehrere Personen, eine unklare Frist und die Frage, ob man sich überhaupt kümmern will. Bevor über Verkaufen oder Behalten entschieden wird, müssen drei Dinge geklärt sein: wer Eigentümer ist, was im Grundbuch steht und welche Fristen laufen. Erst danach lohnt sich die Rechenaufgabe.
Zuerst: der Nachweis, dass Sie Erbe sind
Ohne Nachweis der Erbfolge lässt sich nichts verkaufen. Anerkannt wird entweder ein Erbschein, den das Nachlassgericht ausstellt, oder ein notarielles Testament zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll. Liegt ein notarielles Testament vor, spart das in der Regel die Kosten des Erbscheins.
Wichtig ist die Reihenfolge: Erst der Nachweis, dann alles Weitere. Wer mit Interessenten spricht, bevor die Erbfolge geklärt ist, verhandelt über etwas, worüber er noch nicht verfügen darf.
Grundbuch berichtigen — und die Zwei-Jahres-Frist
Nach dem Erbfall steht im Grundbuch noch der Name der verstorbenen Person. Für den Verkauf muss das berichtigt werden. Wird die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie in der Regel gebührenfrei; danach fallen Gebühren nach dem Wert der Immobilie an.
Diese Frist ist der häufigste vermeidbare Kostenpunkt bei geerbten Immobilien. Sie verstreicht fast immer aus demselben Grund: Man ist mit anderem beschäftigt und niemand weist darauf hin.
Erbengemeinschaft: alle oder keiner
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Über den Verkauf entscheidet sie nur einvernehmlich. Ein einzelner Miterbe kann seinen Anteil zwar veräußern, aber nicht die Wohnung selbst.
Wenn keine Einigung zustande kommt, bleibt am Ende die Teilungsversteigerung. Das ist ein gerichtliches Verfahren, an dessen Ende die Immobilie versteigert wird — meist unter dem Preis, der bei einem normalen Verkauf erzielbar gewesen wäre. Es ist der teuerste Weg, einen Streit zu beenden.
Praktisch bewährt hat sich, früh drei Punkte schriftlich festzuhalten: wer den Kontakt nach außen übernimmt, welche Untergrenze beim Preis gilt und bis wann eine Entscheidung fallen soll. Das klingt bürokratisch, verhindert aber die typische Blockade, bei der niemand handelt, weil niemand entscheiden darf.
Verkaufen oder behalten: die nüchterne Rechnung
Für das Behalten spricht eine stabile Mieteinnahme in einer Lage, die sich gut entwickelt, und ein Gebäude ohne großen Sanierungsstau. Dagegen sprechen anstehende Maßnahmen, ein Standort, den man selbst nicht kennt, und Miteigentümer, mit denen jede Entscheidung verhandelt werden muss.
Rechnen Sie ehrlich: Von der Kaltmiete gehen nicht umlegbare Kosten, Rücklagen und Verwaltung ab. Bleibt am Ende eine Rendite, die den Aufwand rechtfertigt? Bei einer Eigentumswohnung mit hohem Instandhaltungsbedarf ist die Antwort oft nein.
Wer sich für den Verkauf entscheidet, sollte ihn nicht überstürzen. Eine Wohnung, die nach dem Erbfall in Ruhe vorbereitet und mit vollständigen Unterlagen angeboten wird, erzielt regelmäßig mehr als eine, die möglichst schnell abgestoßen wird.
Steuern: zwei verschiedene Dinge
Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer werden oft verwechselt. Die Erbschaftsteuer fällt auf den Erwerb an, mit Freibeträgen je nach Verwandtschaftsgrad; für Kinder liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro, für Ehegatten bei 500.000 Euro. Für das selbst genutzte Familienheim gibt es zusätzlich besondere Befreiungen, die an eine mehrjährige Selbstnutzung geknüpft sind.
Die Spekulationssteuer betrifft den späteren Verkauf. Beim Erben wird dabei der Anschaffungszeitpunkt der verstorbenen Person fortgeführt. Hat sie die Immobilie vor langer Zeit gekauft, ist die Zehnjahresfrist meist längst abgelaufen und der Gewinn steuerfrei.
Beides sind Fragen, die in Ihre Steuerberatung gehören, nicht in ein Ratgeberportal. Wir nennen hier die Begriffe, damit Sie die richtigen Fragen stellen können.
Wenn Sie verkaufen: was Sie brauchen
Zusätzlich zu den üblichen Unterlagen kommen beim Erbfall der Nachweis der Erbfolge, das berichtigte Grundbuch und bei mehreren Erben die Zustimmung aller hinzu. Bei einer Eigentumswohnung fragen Käufer außerdem nach Teilungserklärung, Protokollen der Eigentümerversammlungen und der Höhe der Instandhaltungsrücklage.
Welche Papiere in Ihrem konkreten Fall zusammenkommen, listet Ihnen der Verkaufs-Check in sechs Fragen auf. Den kompletten Ablauf beschreibt der Ratgeber Immobilie ohne Makler verkaufen.
Häufige Fragen
Wie lange dauert es, bis ich eine geerbte Wohnung verkaufen kann?
Das hängt vor allem vom Nachweis der Erbfolge ab. Liegt ein notarielles Testament vor, geht es schneller; ein Erbschein braucht je nach Nachlassgericht einige Wochen. Parallel dazu sollte das Grundbuch berichtigt werden.
Was kostet die Grundbuchberichtigung?
Wird sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie in der Regel gebührenfrei. Danach richten sich die Gebühren nach dem Wert der Immobilie.
Kann ein einzelner Erbe den Verkauf blockieren?
Ja. In einer Erbengemeinschaft müssen alle zustimmen. Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung, die für alle Beteiligten meist das schlechteste wirtschaftliche Ergebnis bringt.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen?
Beim Erben wird der Anschaffungszeitpunkt der verstorbenen Person fortgeführt. Liegt dieser mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei. Die Einzelheiten klärt die Steuerberatung.
Kurz zusammengefasst
Erst Erbfolge nachweisen, dann Grundbuch berichtigen, dann entscheiden. Die Zwei-Jahres-Frist für die gebührenfreie Berichtigung ist der Punkt, den man am leichtesten übersieht. In einer Erbengemeinschaft entscheidet nie eine Person allein.