Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

„Spekulationssteuer“ ist kein Begriff aus dem Gesetz. Gemeint ist die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 des Einkommensteuergesetzes. Für Immobilien lautet die Grundregel: Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig — es sei denn, Sie haben die Immobilie selbst bewohnt. Die Einzelheiten entscheiden darüber, ob am Ende nichts oder ein fünfstelliger Betrag fällig wird.

Die Zehnjahresfrist

Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sind Veräußerungen von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gerechnet wird in der Regel von Notarvertrag zu Notarvertrag: Maßgeblich ist das Datum, an dem der Kaufvertrag beim Erwerb beurkundet wurde, und das Datum der Beurkundung beim Verkauf. Grundbucheintragung, Schlüsselübergabe oder Kaufpreiszahlung spielen dafür keine Rolle.

Wer kurz vor Ablauf der Frist verkaufen will, sollte deshalb nicht nur das Jahr, sondern das genaue Datum des ursprünglichen Kaufvertrags kennen. Ein Notartermin wenige Tage zu früh kann den Unterschied machen.

Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien

Ausgenommen sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG Wirtschaftsgüter, die

• im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder
• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Die zweite Variante ist großzügiger, als sie klingt. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (IX R 10/19) müssen die drei Jahre nicht vollständig ausgefüllt sein. Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der das mittlere Jahr vollständig umfasst und in das Jahr davor und das Verkaufsjahr hineinreicht — im Extremfall ein Jahr und zwei Tage. Eine kurze Vermietung nach dem Auszug im Verkaufsjahr war im entschiedenen Fall unschädlich.

Als eigene Nutzung gilt auch die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Anspruch auf Kindergeld oder den Kinderfreibetrag haben. Die Überlassung an andere Angehörige oder an eine frühere Partnerin oder einen früheren Partner zählt dagegen nicht. Das spielt vor allem bei Trennungen eine Rolle; mehr dazu im Ratgeber Immobilie bei Trennung oder Scheidung verkaufen.

Wie der Gewinn berechnet wird

Steuerpflichtig ist nicht der Kaufpreis, sondern der Gewinn (§ 23 Abs. 3 EStG):

• Verkaufspreis
• minus Anschaffungs- oder Herstellungskosten, einschließlich Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision
• minus Werbungskosten des Verkaufs, etwa Maklerprovision, Inserat oder Energieausweis
• plus Abschreibungen, die Sie während einer Vermietung steuerlich geltend gemacht haben

Der letzte Punkt überrascht viele Vermieter: Die in den Vorjahren abgesetzte Abschreibung mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, es gibt keinen Sondersatz.

Seit dem Veranlagungszeitraum 2024 gilt eine Freigrenze von 1.000 Euro pro Jahr für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen. Es handelt sich um eine Freigrenze, keinen Freibetrag: Liegt der Gesamtgewinn bei 1.000 Euro oder darüber, ist er vollständig steuerpflichtig. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften lassen sich nur mit Gewinnen aus solchen Geschäften verrechnen.

Geerbte und geschenkte Immobilien

Bei einem unentgeltlichen Erwerb, also bei Erbschaft oder Schenkung, übernehmen Sie die Anschaffung der Person, von der Sie die Immobilie erhalten haben. Die Zehnjahresfrist beginnt also nicht neu, sondern läuft ab deren Kaufvertrag weiter. Hat die Mutter die Wohnung vor 20 Jahren gekauft, ist der Verkaufsgewinn in der Regel nicht nach § 23 EStG steuerpflichtig. Mehr zu diesem Fall im Ratgeber Wohnung geerbt: verkaufen oder behalten?

Vermietete Wohnung und Arbeitszimmer

Eine vermietete Wohnung fällt nicht unter die Eigennutzungsausnahme. Wird sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Wer ohnehin kurz vor Ablauf der Frist steht, kann mit dem Verkauf abwarten; ob sich das lohnt, hängt vom Markt und von Ihrer Finanzierung ab. Hintergründe im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.

Beim häuslichen Arbeitszimmer in einer selbst bewohnten Immobilie hat der Bundesfinanzhof entschieden (IX R 27/19), dass der darauf entfallende Gewinnanteil nicht gesondert zu versteuern ist.

Ein Beispiel. Eine Wohnung wurde vor sechs Jahren für 200.000 Euro einschließlich Nebenkosten gekauft und seitdem vermietet; steuerlich wurden 20.000 Euro Abschreibung geltend gemacht. Sie wird nun für 260.000 Euro verkauft, die Verkaufskosten betragen 5.000 Euro. Der Gewinn beträgt dann 260.000 minus 180.000 minus 5.000, also 75.000 Euro. Er wird zum übrigen Einkommen addiert und mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Die Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung.

Vorher fragen, nicht nachher

Wer mehrere Immobilien innerhalb weniger Jahre kauft und verkauft, kann außerdem als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden; dann gelten andere Regeln. Ob Ihr Verkauf steuerpflichtig ist und in welcher Höhe, klärt eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater anhand der Unterlagen — am besten vor dem Notartermin. Dieser Ratgeber erklärt die Grundlagen und ersetzt keine Steuerberatung.

Neben der Steuer gehören Maklerprovision und Vorfälligkeitsentschädigung zu den Posten, die den Nettoerlös am stärksten verändern. Die Maklerkosten für Ihren Kaufpreis können Sie im Provisionsrechner ausrechnen.

Häufige Fragen

Ab wann ist ein Immobilienverkauf steuerfrei?
Wenn zwischen den notariellen Kaufverträgen beim Erwerb und beim Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, entweder durchgehend seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor.

Reicht es, im Verkaufsjahr selbst drin gewohnt zu haben?
Nein. Die Eigennutzung muss das ganze Vorjahr umfassen und in das Jahr davor sowie in das Verkaufsjahr hineinreichen. Nach der Rechtsprechung genügt ein zusammenhängender Zeitraum, volle drei Kalenderjahre sind nicht nötig.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Einen eigenen Steuersatz gibt es nicht. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Bei vermieteten Objekten erhöhen die zuvor abgesetzten Abschreibungen den Gewinn.

Gilt die Frist auch bei einer geerbten Immobilie?
Ja, aber sie beginnt nicht neu. Maßgeblich ist der Kaufvertrag der verstorbenen Person. Liegt er mehr als zehn Jahre zurück, fällt in der Regel keine Steuer nach § 23 EStG an.

Quellen: § 23 EStG, BFH IX R 10/19 (Pressemitteilung), BFH IX R 27/19, BFH IX R 11/21